交易量顯著萎縮

　　新“滬四條”出臺后，導(dǎo)致全市住宅成交量出現(xiàn)顯著下滑跡象。據(jù)統(tǒng)計，進(jìn)入8月份，每日商品住宅平均成交面積徘徊在1～2萬平方米。"這與7月底(日均交易面積：3～4萬平方米)相比，前后形成鮮明對比。"業(yè)內(nèi)專家分析稱。

　　寶山、南匯、奉賢三大外圍區(qū)域仍是市場熱點成交區(qū)域，半月成交面積分別是4.37萬平方米、3.22萬平方米、2.79萬平方米，三者占全市成交總量比重超過四成。其中，寶山顧村板塊"保利葉語"再奪銷售冠軍頭銜。

　　網(wǎng)易財經(jīng)了解到，該項目于去年月底再度加推一批景觀房源后，雖然價格上漲至20000元/平方米，但絲毫未影響其去化進(jìn)度。半個月內(nèi)成功售出121套房源，位居成交榜單首位。除此之外，嘉定安亭汽車城板塊"新城尚上城"首度開盤之后，也取得不錯的銷售成績，位居成交榜次位。

　　新增供應(yīng)量縮幅近五成

　　與此同時，一手房供應(yīng)也較上月同期出現(xiàn)49%的下降。8月上半月，上海共有11個項目取得預(yù)售許可證，供應(yīng)面積為23.16萬平方米，供求比為0.94：1，庫存積壓導(dǎo)致新盤上市量銳減。

　　據(jù)中介業(yè)內(nèi)分析，供應(yīng)出現(xiàn)近五成顯著縮幅，主要原因有二，其一，淡季促使開發(fā)商紛紛延遲開盤時間，而將推案重心挪移至金九銀十期間。其二，新"滬四條 "政策出臺后，對于開發(fā)商推盤信心起到一定逆轉(zhuǎn)作用。

　　從7月新推項目目前整體表現(xiàn)看，僅占兩成左右新推樓盤取得較佳銷售業(yè)績。市場如此表現(xiàn)，無疑會打亂開發(fā)商原本推盤計劃，待之市場對于新出政策進(jìn)行消化之后，再有所行動。淡季、新政雙重因素影響，促使新增量出現(xiàn)大幅萎縮跡象。

　　少量新盤淡季入場

　　但值得注意的是，市場仍有少量全新樓盤選擇在8月淡季進(jìn)入市場，舉例：浦東外高橋板塊的“仁恒森蘭雅苑”、金山朱涇板塊“寶華盛世鉑翠”等。其中，“仁恒森蘭雅苑”預(yù)計將于8月底開始對外銷售，推出 180-300平方米面積不等的大平層和疊加別墅房源，目前開發(fā)商暫未定價，但毫無疑問該項目將成為板塊內(nèi)在售的高端標(biāo)桿項目。

　　從目前市場中同質(zhì)產(chǎn)品的去化表現(xiàn)來看，在購房群體進(jìn)一步受限前提下，使得此類產(chǎn)品的目標(biāo)客群都面臨不能買的問題，這將直接導(dǎo)致全市中高端公寓項目成交表現(xiàn)堪憂。網(wǎng)易財經(jīng)從"仁恒森蘭雅苑"售樓處了解到，該樓盤雖屬首次開盤，但已具備一定客戶積累資源。不過值得注意的是，在目前市場大背景下，其成交表現(xiàn)仍或面臨較大難度，值得觀察。

　　部分高端項目降價銷售

　　隨著住宅市場成交量顯現(xiàn)受阻影響后，成交均價也開始呈現(xiàn)下調(diào)勢頭。據(jù)統(tǒng)計，8月上半月一手住宅市場成交均價為21327元/平方米，同比上月同期下降4.87%，目前外圍區(qū)域供應(yīng)相對集中的區(qū)域內(nèi)，多個樓盤均采取打折促銷方式，來提升吸引力。不僅如此，部分豪宅公寓項目也開始采取一定讓價優(yōu)惠活動，來推動自身銷售進(jìn)度。

　　以位于盧灣打浦橋板塊的“華麗家族匯景天地”為例，該項目于去年6月下旬推出200套大戶型房源后，在一個月時間內(nèi)，僅售出23套物業(yè)，隨著限購政策出臺后，該樓盤更是連續(xù)多月保持零成交狀態(tài)。據(jù)售樓處了解，為吸引有限的實力買家目光，項目現(xiàn)采取一定優(yōu)惠方式(一次性付款95折，貸款97折)，促使該項目在8月上半月售出3套房源，成為近期高端市場中表現(xiàn)相對活躍的樓盤。而目前房源成交均價為50052元/平方米，與首次開盤之時相比，降幅在4%左右。

　　“雖然，目前全市高端項目讓價現(xiàn)象并未呈現(xiàn)普遍跡象，但也從側(cè)面說明開發(fā)商出于資金鏈角度出發(fā)，仍會做出一定應(yīng)對措施。”漢宇地產(chǎn)分析師付偉對網(wǎng)易財經(jīng)介紹說，未來成交量仍保持受阻狀態(tài)，這將使得一手住宅市場價格有望出現(xiàn)較為明顯的松動跡象。